27/08/2026
Mauricio Orth
Vizinhos questionaram a legalidade do empreendimento na Avenida Dona Cherubina Vianna; representante dos proprietários e incorporador afirma que projeto é regular e possui alvará.
O Site da Granja recebeu mensagens da região da Avenida Dona Cherubina Vianna, na Granja Viana, questionando a legalidade de um empreendimento residencial que prevê a construção de 17 casas.
A preocupação aparece em um município em forte expansão populacional e residencial. Entre os Censos de 2010 e 2022, a população de Cotia cresceu 36,4%. No mesmo período, o número de domicílios recenseados teve alta de 61,7%. Na capital paulista, a população cresceu 1,8% no período, enquanto o número de domicílios aumentou 27%. No Estado de São Paulo, os crescimentos foram de 7,6% da população e 32,2% dos domicílios. O avanço do estoque residencial em Cotia foi acentuado.
É nesse contexto de expansão que os condomínios residenciais passaram a ocupar um espaço preocupante em Cotia. Para se ter uma ideia, a Câmara Municipal já discute um projeto de lei que propõe suspender por dois anos novas certidões de viabilidade para determinados empreendimentos residenciais. 
O empreendimento
O projeto questionado está localizado na Avenida Dona Cherubina Vianna, nº 1199, na Granja Viana, e prevê 17 unidades residenciais.
O proprietário e incorporador, Fernando Serrano conversou com o Site da Granja: Serrano afirma que o projeto é totalmente legal, desenvolvido com acompanhamento técnico e submetido à análise da Prefeitura. O empreendimento possui o Alvará de Implantação nº 186/2026, vinculado ao Processo Administrativo nº 4270/2026.
O Alvará de Implantação identifica o engenheiro civil Leno Malara Ferreira como autor do projeto e responsável técnico pelo empreendimento. Serrano informou ainda que o projeto foi elaborado pelo escritório de Malara, de Cotia.
Perguntado sobre a tramitação, Serrano informou ter consultado o arquiteto responsável sobre a exigência da Certidão de Diretrizes, um documento da Prefeitura que, a partir do zoneamento, indica as regras e condições que o empreendimento precisa seguir. O arquiteto respondeu que o zoneamento foi consultado e contemplava o empreendimento e por isso, dispensava a Certidão de Diretrizes.
Prefeitura não responde
Diante dos questionamentos recebidos e das informações prestadas pelos responsáveis pelo empreendimento, o Site da Granja procurou a Prefeitura de Cotia.
A reportagem encaminhou perguntas específicas sobre a aplicação da legislação urbanística ao empreendimento de 17 unidades. Perguntou também qual legislação de uso e ocupação do solo foi utilizada na análise do Processo administrativo que resultou no Alvará de Implantação.
A Prefeitura não respondeu aos questionamentos até o fechamento desta reportagem.
Diante da ausência de manifestação do município, o Site da Granja passou a consultar a legislação, mapas e documentos públicos relacionados ao zoneamento para tentar reconstruir o enquadramento urbanístico do empreendimento.
A legislação da região
A primeira referência é a Lei Complementar nº 95/2008 (LC 95/2008), atualmente em vigor, que instituiu o Plano de Zoneamento e as normas para uso, parcelamento e ocupação do solo de Cotia.
Essa lei sofreu alterações ao longo dos anos. Em 2013 a Lei Complementar nº 190/2013 (LC 190/2013), modificou o Art. 19 da LC 95/2008 e introduziu uma regra clara e específica: A restrição às construções multifamiliares horizontais ou verticais na Vila Santo Antônio de Carapicuíba, onde a Avenida Dona Cherubina Vianna está inserida. No § 4º desse artigo está escrito:
“Não permitir construções multifamiliares, horizontal e vertical, na Vila Santo Antonio de Carapicuíba, Chácara Viana e Chácara do Refúgio; cujas construções deverão possuir no máximo 2 (dois) pavimentos.”
Em 2022, a Lei Complementar nº 322 voltou a alterar a legislação então vigente, atualizando a delimitação espacial das zonas previstas na LC 95/2008 e em suas alterações posteriores, conforme mapa (bastante confuso) anexado à lei.
Por que as leis de 2008 voltaram a valer? As mudanças de 2022 e 2024
Em 2022, a LC 95/2008 foi substituída por uma nova legislação de zoneamento. Por sua forma de elaboração, foi considerado inconstitucional pela Justiça. Em 2024, o município procurou corrigir as inconstitucionalidades apontadas e aprovou novas normas urbanísticas. A sequência acabou interrompida novamente por decisões judiciais.
Em 2025, o Tribunal de Justiça de São Paulo suspendeu a aplicação das leis urbanísticas de 2024. Em 07 de maio daquele ano, os efeitos da decisão foram estendidos também às Leis Complementares de 2022.
Assim, em 08 de maio de 2025 a própria Prefeitura informou que “voltam a vigorar plenamente” as Leis Complementares nº 72/2007 e nº 95/2008. A Administração também informou que novos alvarás e autorizações deveriam observar novamente essas normas.
É dentro desse cenário que aparece o Alvará de Implantação nº 186/2026, para o empreendimento residencial multifamiliar horizontal de 17 unidades na Avenida Dona Cherubina Vianna.
O que permanece sem explicação
A existência do alvará não está em discussão. Também não há, na apuração realizada pelo Site da Granja, elemento suficiente para afirmar que o empreendimento seja ilegal.
O ponto que permanece sem esclarecimento é de que forma o empreendimento foi enquadrado na legislação urbanística que estava novamente em vigor.
De um lado, existe uma norma introduzida pela LC 190/2013 que restringe construções multifamiliares horizontais e verticais na Vila Santo Antônio de Carapicuíba. De outro, existe um empreendimento multifamiliar horizontal de 17 unidades, aprovado pela Prefeitura em 2026. A Prefeitura foi procurada justamente para explicar como essas duas situações foram conciliadas no processo de aprovação e não respondeu.
Uma discussão que vai além das 17 casas
O caso da Cherubina Vianna ocorre em uma cidade que ganhou mais de 50 mil domicílios nos últimos 10 anos. Ele mostra a importância de uma questão básica para qualquer cidade em expansão: quais regras estão valendo, como elas se aplicam a cada terreno e de que maneira o poder público está fundamentando as novas aprovações?
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