17/03/2026
Mauricio Orth
Os mesmos elementos apontados como determinantes para a derrubada das leis de 22 e 24 — ausência de base técnica consistente e limitação da participação pública — têm aparecido, de forma recorrente, ao longo da evolução das leis urbanísticas de Cotia.
A decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo de novembro de 2025 que declarou inconstitucional o Plano Diretor de 2024 e, por arrastamento, as leis de zoneamento aprovadas em 2022 recolocou no centro do debate a forma como o planejamento urbano vem sendo conduzido em Cotia. O tribunal apontou falhas: ausência de planejamento técnico consistente e falta de participação popular efetiva — exigências previstas na Constituição e no Estatuto da Cidade. norma federal brasileira que regulamenta a política urbana.
O que é o zoneamento — e por que ele importa
Segundo o urbanista Ivan Maglio, em coluna recém-publicada no Site da Granja: “O zoneamento organiza a convivência urbana. Ele define onde determinadas atividades podem ocorrer justamente para evitar conflitos entre usos incompatíveis.”, Maglio reforça que alterações nas leis de uso e ocupação do solo precisam ser baseadas em estudos técnicos e participação social, sob risco de gerar desequilíbrios urbanos.
De volta para o futuro
Com a invalidação dessas normas, o município voltou a se apoiar no sistema de zoneamento anterior, estabelecido pela Lei Complementar nº 95, de 2008.
Ao revisitar a evolução dessa legislação, o Site da Granja observou um certo padrão: alterações relevantes no uso do solo vêm sendo feitas desde 2010 por meio de mudanças pontuais na lei. A análise dessas alterações sugere uma similaridade com os problemas apontados pelo Tribunal de Justiça responsáveis pela anulação dos planos diretores recentes. Falta de embasamento técnico e consulta popular.
O ponto de virada: o Artigo 17
Nesta reportagem, o Art. 17 foi utilizado como recorte analítico por permitir uma compreensão mais clara desse mecanismo. Na redação original da Lei Complementar nº 95/2008, a Zona de Uso Misto (ZUM), apresentada no Artigo 17, era definida como uma área voltada ao uso residencial com densidade média próxima de 400 habitantes por hectare, combinada com atividades não residenciais de baixa incomodidade — ou seja, usos compatíveis com o caráter residencial do entorno.
Artigo 17 - alteração em 2011
A primeira alteração relevante ocorre em 2011. Nela, é retirada a referência à densidade urbana, que até então funcionava como um parâmetro técnico importante para o planejamento dessas áreas. A mudança já representava uma flexibilização da lógica original do zoneamento. Dois anos depois, em 2013, ocorre a alteração mais significativa. A expressão “baixa incomodidade” é retirada do texto legal, e passam a ser admitidas atividades de maior impacto, incluso atividades industriais simples — trazendo aumento de tráfego, ruído e circulação. Na prática, essas mudanças alteram o equilíbrio originalmente previsto entre moradia e atividades econômicas, desfigurando o sentido original da ZUM.
Artigo 17 - alteração em 2013
Um padrão que vai além
Embora a alteração do Artigo 17 represente um dos exemplos mais evidentes desse processo, ele não é um caso isolado. Ao longo dos anos, outras mudanças foram realizadas, incluindo alterações em tabelas de classificação de atividades — como as que definem os níveis de incomodidade (NRs) — e em diferentes dispositivos da legislação urbanística. Em comum, essas alterações seguem a mesma lógica: mudanças pontuais que ampliam permissões de uso do solo sem uma revisão estrutural do planejamento urbano.
Como as leis eram alteradas
O mecanismo dessas alterações também se repete. O Executivo propunha mudanças específicas, que eram encaminhadas à Câmara e aprovadas como leis complementares. Por serem pontuais, essas alterações não passavam por uma revisão ampla do plano urbano — procedimento considerado essencial pelo Estatuto da Cidade, que exige planejamento técnico e participação pública para políticas de ordenamento territorial. Formalmente, o processo pode até ser legal do ponto de vista legislativo, mas não elimina a necessidade de atender aos requisitos constitucionais que regem a política urbana.
Quando uma linha muda — a cidade muda
Na prática, os efeitos dessas mudanças não aparecem quando a lei é alterada. O resultado da alteração de uma linha em uma tabela, a inclusão de uma nova categoria de atividade ou a retirada de uma restrição técnica vem depois e é perceptível: aumento do trânsito, maior circulação de pessoas, operações de carga e descarga, elevação dos níveis de ruído e pressão sobre a infraestrutura urbana.
O que antes era uma rua tranquila passa a assumir características de eixo de circulação. Como observa Ivan Maglio, “pequenas mudanças na legislação podem ter efeitos grandes na cidade”.
O caso da Granja Viana
Na Granja Viana, esses efeitos vêm sendo frequentemente relatados ao Site da Granja por moradores ao longo dos últimos anos. O aumento da presença de atividades comerciais e de serviços em ruas residenciais, a intensificação do fluxo de veículos e a mudança no perfil das vias indicam um processo gradual, mas contínuo, de transformação urbana.
A avaliação técnica desse histórico também é compartilhada por moradores que acompanham de perto a evolução da legislação.
“Além de inconstitucional, o conjunto das alterações revela-se tecnicamente insustentável, em evidente desacordo com os parâmetros mínimos de engenharia e planejamento urbano, expondo um grau de inadequação que ultrapassa qualquer margem aceitável de erro”,
afirma Renato Rouxinol, engenheiro e representante da AMOGV (Associação de Amigos e Moradores da Granja Viana).
O gatilho: o caso Prologis
A discussão que levou o tema ao Tribunal de Justiça teve origem em um caso concreto: o empreendimento logístico da Prologis, na região da Granja Viana. A implantação do projeto foi viabilizada por uma alteração de zoneamento que reclassificou uma área anteriormente considerada de interesse ambiental como Zona de Uso Misto (sim, ela mesma, a ZUM aqui vista anteriormente). Em reação à implantação do projeto, a estratégia jurídica adotada pelos representantes dos moradores vizinhos não se dirigiu diretamente à atuação do poder público, mas à base legal que sustentava essa mudança. Foi exatamente esse questionamento que levou à declaração de inconstitucionalidade das leis de 2022 e 2024.
O alerta
O caso Prologis então, não criou o problema — apenas o revelou. Há relatos de que um novo Plano Diretor já estaria em elaboração no município. Diante do aqui exposto, o recado é claro: não basta alterar leis, é preciso rever a forma como elas são produzidas. A repetição de alterações sem base técnica consistente e sem participação efetiva da população, além de indicar a possível prevalência de interesses alheios ao interesse coletivo, não demonstra apenas uma fragilidade administrativa. É um risco jurídico concreto e um fator de conflito urbano previsível. Se o padrão for mantido, o resultado tende a se repetir.
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