12/05/2026
Mauricio Orth
Sobre os planos diretores considerados inconstitucionais, O Ministério Público do Estado de São Paulo recorreu ao STF em abril de 2026, questionando a modulação dos efeitos da decisão do TJSP. Enquanto isso, a Prefeitura de Cotia confirmou ao Site da Granja que o empreendimento residencial “Next 22”, em construção na Granja Viana, permanece regular mesmo após a anulação judicial dos planos diretores de 2022 e 2024.
O condomínio, composto por 120 unidades habitacionais distribuídas em 10 pavimentos, prevê também cerca de 120 vagas de estacionamento em plena Estrada Velha de Sorocaba — um dos eixos urbanos mais pressionados da Granja Viana, próximo ao viaduto William Ortiz e aos acessos da Raposo Tavares. O próprio material de divulgação do empreendimento destaca como diferencial a proximidade com os acessos da Raposo Tavares, Open Mall The Square e principais eixos urbanos da região — justamente áreas hoje marcadas por saturação viária crescente.
Segundo a Secretaria de Habitação, o empreendimento foi aprovado em área classificada como ZUM (Zona de Uso Misto) e “os atos administrativos regularmente expedidos anteriormente à decisão judicial, incluindo aprovações, licenças e alvarás, permanecem válidos até que atinjam sua finalidade”.
Na prática, a resposta oficial confirma que empreendimentos aprovados durante a chamada “janela urbanística” aberta entre 2022 e 2025 continuam produzindo efeitos concretos na cidade — justamente um dos pontos hoje discutidos no STF.
A análise preliminar dos mapas da Lei Complementar nº 95/2008 — o Plano diretor atualmente em vigor —nos diz algo sobre o enquadramento urbanístico da área. Apesar da baixa resolução da imagem, o trecho da Estrada Velha de Sorocaba onde está o empreendimento aparenta pertencer a uma zona predominantemente residencial (ZER) e fora dos corredores comerciais estruturadores previstos no zoneamento original. Caso essa interpretação se confirme, os parâmetros utilizados para aprovação do projeto não encontrariam correspondência no regime urbanístico vigente, ou seja, hoje, essa obra não seria aprovada.
tempo da Justiça X tempo da cidade
O MPSP recorreu ao STF em abril de 2026 questionando a definição de a partir de quando a anulação das leis deve produzir efeitos práticos.
O recurso sustenta que a decisão do TJSP preservou, de forma ampla, milhares de licenças e atos administrativos emitidos sob leis consideradas inconstitucionais. A discussão envolve justamente o conflito entre os efeitos chamados “ex nunc” — válidos dali em diante — e “ex tunc”, quando os efeitos retroagem ao momento de origem da norma invalidada.
Não há prazo para julgamento no Supremo. Em casos semelhantes, discussões dessa natureza podem levar de dois a cinco anos para uma definição definitiva.
Enquanto isso, a cidade continua mudando.
Empreendimentos aprovados durante a vigência das leis anuladas continuam então avançando e consolidando efeitos urbanos reais, enquanto o próprio alcance jurídico dessas aprovações ainda é objeto de discussão constitucional.
Dois casos, dois destinos
O contraste entre o empreendimento Next 22 e o centro logístico da Prologis ajuda a ilustrar o cenário atual.
Enquanto as obras da Prologis seguem paralisadas por decisões judiciais, projetos aprovados na mesma época continuam avançando na cidade. Isso retrata a complexidade do atual cenário urbanístico de Cotia: fatores como decisões judiciais específicas e interpretação sobre os efeitos das leis passam a produzir consequências distintas. Na prática, o resultado é um ambiente de insegurança jurídica, tanto para moradores quanto para o próprio mercado imobiliário.
Uma questão jurídica que passa a ser técnica. Deve ser pública?
Em resposta enviada ao Site da Granja, a Prefeitura informou ainda que o empreendimento Next 22 foi acompanhado de Relatório de Impacto de Vizinhança (RIV) e Relatório de Impacto de Trânsito (RIT), incluindo análises relacionadas aos impactos decorrentes da implantação do projeto. Esses estudos não foram disponibilizados. O Site da Granja solicitou então formalmente orientação objetiva sobre os procedimentos necessários para acesso aos documentos públicos relacionados ao licenciamento, especialmente os relatórios técnicos e eventuais medidas mitigadoras previstas para a região. O acesso a esses documentos também passa a integrar o próprio debate público sobre o futuro da cidade.
A cidade acelera antes do novo plano
Em meio ao cenário de indefinição jurídica, a Prefeitura também anunciou recentemente medidas para agilizar processos de aprovação de obras e reformas por meio do chamado “Alvará Digital”. A iniciativa busca simplificar licenciamentos justamente quando o município ainda estrutura o novo Plano Diretor que deverá substituir as leis anuladas.
Ao mesmo tempo, a própria Secretaria de Habitação confirmou ao Site da Granja que está “finalizando o Termo de Referência e as Justificativas Técnicas para a contratação” da confecção do novo Plano Diretor e da Lei de Uso e Ocupação do Solo. Estes documentos deverão fundamentar a contratação de estudos técnicos, diagnósticos urbanos, análises de mobilidade, participação popular e revisão de zoneamento — exatamente os pontos cuja fragilidade foi apontada pelo Tribunal de Justiça na derrubada das leis de 2022 e 2024.
O paradoxo é evidente.
Enquanto o novo Plano Diretor ainda tenta reconstruir as bases técnicas e jurídicas do planejamento urbano de Cotia, a cidade continua sendo transformada pelos efeitos produzidos pelas leis anuladas.
Talvez o próximo Plano Diretor já não tenha mais a função de definir a cidade futura — mas de tentar organizar uma urbanidade que continua sendo construída à revelia de seu impasse jurídico.
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